深圳过户者争赶711末班车 买家或转投一手房

摘要：“现在所有的买卖单都在赶，一次性付款、不需要赎楼的会相对好一些，如果需要赎楼，不出意外都赶不上7月11日的‘大限’。可以预见，按评估价征税这一政策出台不可避免会产生交易纠纷。”

　　新政冲击波

　　“现在所有的买卖单都在赶，一次性付款、不需要赎楼的会相对好一些，如果需要赎楼，不出意外都赶不上7月11日的‘大限’。可以预见，按评估价征税这一政策出台不可避免会产生交易纠纷。”美联物业按揭部总监王青说。

　　业内人士均表示，按评估价征税政策出台后，市场会有一段时间观望期，届时二手房成交量会有明显下降。在新房“限价”入市的情况下，会有部分买家分流到一手房市场。而收到征税新政的消息之后，一线中介业务员已在加紧热推红本在手的物业。

　　中介热推“红本房”赶末班车

　　“7月11号开始征税，现在还有一个月时间，红本在手的房子过户还来得及。”一品牌中介宝安西乡负责人说。他告诉记者，今天中午就收到信息，被告知新政策的大概执行方式。随后中介人员开始搜索盘源，第一步找红本在手不需要赎楼的房子；第二步在此类房源中，找价格合理的房子。“各家中介肯定都会这么做，近期红本在手的房子会比较走俏，在眼下的形势下价格也肯定难降。”上述负责人说。

　　中联地产宝安西乡桃源居分行经理祝少乾也表示，5月份按评估价征税的传闻已经很盛行，近期他们已经在重点推红本在手房源，并在优先选择能一次性付款的买家，以缩短过户流程，降低交易风险。

　　观望期二手房成交量或下跌

　　此次税费成本增幅有多大？“在评估价格未对外公布之前，很难计算到将征收税费的准确额度。初步测算的结果是，新政策执行后，二手房交易的税费将占到购房成本的10%左右。这样一来，现阶段要炒房获利的基本上没戏了。”世华地产市场部总监肖小平(微博)说。

　　接受南都记者采访的业内人士大多表示，新政策出台市场会有观望期，近期二手房成交量会下跌。“就政策影响力而言，不同区域差别会很大。关内比如罗湖、福田、南山中心区等区域，市场很少有新房供应，打算在这些区域买房的只能选择二手房，这类区域政策观望期会相对短一些。但新盘集中的区域如龙岗中心城、龙华、观澜等区域就不太乐观，新房限价入市已经在挤压二手房市场，此时二手房税费成本再增加，成交量下降会比较明显。价格僵持一段时间后，以上区域二手房价还可能下降。”江少杰说。

　　与之相应的是，南都近日展开网络调查，8866位网友接受调查。结果显示，近5成网友表示二手房按评估价征税后，将考虑转向购买一手房。

　　征税要点

　　1.个税核定征收情形

　　●未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；

　　●未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

　　●未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的；

　　2.个税核实征收情形

　　纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税，即以存量房转让收入减除房产原值、转让过程中缴纳的税金以及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计征个人所得税。

　　避税贴士

　　商品房最高可减一成装修费

　　实际上，在按照20%征收差价的个人所得税中，有一笔合理费用可以进行扣除。对于“合理费用”，地税部门相关人士表示，包括房屋产权所有人实际支付的存量房屋装修费、房贷利息、手续费等等，都可以先进行扣除后再计算征税额，不过这就需要业主保留好这些费用的有效合法凭证。

　　此外，发生交易的存量房有装修费用的，装修费用按照国家税务总局文件规定的扣除额(已购公有住房、经济适用房为房屋原值的15%；商品房及其他住房为房屋原值的10%)予以扣除，转让存量房过程中缴纳的税金如营业税等税款由登记中心在代征税款时计算可扣减的税金。

　　中介提醒

　　要赎楼的已赶不上趟

　　“从下定金到网签，如果需要赎楼、按揭的话，以现在银行的效率可能需要1-2个月。如果最近才签下合同，现在是赶不上了。”世华地产市场部总监肖小平说。

　　美联物业按揭部总监王青也证实了这一点。她告诉南都记者，如果开征评估价是以网签时间为准，只要业主赎楼完毕就可以下载国土部门的买卖合同。但以现在深圳各家银行普遍的办事效率来看，办赎楼都需要提前1个月申请。也就是说，现在下定购买需要赎楼的房子已“赶不上趟”。如果成交的是红本在手的物业，可以当天就下载买卖合同实现网签。

　　律师建议

　　税费如何分担需写进合同

　　“当下已经签了三方合同的会比较麻烦。如果无法赶在7月11日前过户，买家需要与业主协商，签一份针对评估价的补充协议。如果协商不成买家以此拒绝成交的话，会构成违约，要承担相应责任。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣(微博)说。

　　张茂荣提醒近期要买二手房的购房者，务必要在合同中注明新增税费的具体分摊方式。“买卖双方需要事先估算一个适当的税费上限，在此之下由谁承担；超过的部分由谁承担，如果超出部分金额过高时如何处理等等。由于个税有两种征收方式，建议注明以何种方式征收，以避免其中一方选择高标准支付方式，间接毁约。”

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