保障房"中考"各地交答卷 伤不起的民心工程(5)

摘要：5月10日起，深圳市近300名保障房违规申请人，会陆续收到深圳市住建局下发的第三批《行政处罚预告知书》。这张大罚单的公开，再次让人们对保障房的分配产生担忧。瞒报300万元财产、电力集资建房、公职人员“团购”经适房……

　　截至5月底，不少城市保障房实际开工率不到三成，原因何在？

　　在我国，保障性住房建设千头万绪，但核心的问题只有两个，第一是融资，第二是分配。

　　这两个问题解决不好，保障房制度不仅无法达到预期目标，还有可能导致市场秩序混乱，引发更大的社会不满。

　　两难：“租”还是“售”？

　　上述两个问题中，首要的就是融资。据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中，中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000亿元要通过融资解决。但截至5月底，不少城市实际开工率不到三成，其中最主要的问题，就是融资。

　　任何可行的融资方案，都必须建立在该项投资未来收益基础上。保障房也不例外。没有稳定的回报模式，市场融资就是无源之水。典型的例子就是重庆公租房。根据市政府公布的目标，3年建设4000万平方米，需要至少1000亿元资金。其中，政府投入300亿元，向金融机构融资700亿元。有人算了一笔账，按照目前重庆市公租房的月租金水平为每平方米10元，4000万平方米公租房假定出租率100%，月租金收入为4亿元，年租金收入为48亿元。而700亿元融资，年息约为6%，每年须支付利息42亿元，加上6亿元的维修费用，48亿元租金收入就分文未剩。

　　更小范围的实践，也证明了这一点。万科在广州的首个公租房项目万汇楼，投资4824万元，即使扣除其中1500万元的万科“企业公民社会责任”专项经费，按照目前的租金收入扣除管理运营费后的5万元利润计算，投资至少需要57年才可以收回。显然，当其他项目的回报高于这一水平时，公租房就不可能获得融资。

　　纵观现有的四大保障房模式，以租为主的公租房和廉租房，都不可能创造足够的回报率，因为现在市场的租金，都很难保证收益率大于银行利率，公租房的租金远低于市场租金，就更不可能做到这一点。有人以上海为样本，假设年租金以5.7%增长，内部收益率可以达到接近6%；如果年租金增长7.1%，投资回报率也可以达到7.1%。但这只能是理论。保障房作为公共投资的项目，租金的任何上涨(哪怕仅仅是通货膨胀的速度)都必定是非常敏感的。

　　虽然大规模的公租房建设已在路上，但合理的盈利模式仍然没有找到。这就决定了以“租”为主的保障房模式，从一开始就难以在市场上融资。事实上，公租房现在已经开始变味。重庆最近已经开始允许住满5年的租户可以按照7～8折的市场价格购买。换句话说，公“租”房已经变得越来越像限价房或者经济适用房。

　　实践表明，作为保障房供给的主流模式，如果想通过市场融资，必定是“可售的”――无论是直接出售，还是变相出售。适合条件的保障房模式只有限价房和经济适用房两种(共有产权房被视为商品房的一种)。

　　但以售为主的保障房模式，却大都存在另一个大问题――分配。由于本质上都是以低于市场的价格供给住宅，市场价格和购买价格之间的差额，就形成了巨大的寻租空间。目前的解决办法，是通过限定购房者的资格，排除不符合条件的购房者。但在信息不完备和个人财富快速变动的市场环境下，甄别出合适的候选者，不是完全不可能，但代价必定是极为高昂的。

　　一直以来，假经济适用房之途，规避土地市场，为特定对象和团体牟利的事件层出不穷。经济适用房不仅没有解决最紧迫的需求，反而成为特定阶层谋利的手段。如果任其蔓延，不仅会冲击房地产市场，导致地方政府收益大规模流失，更有可能引发广泛的不满，使得原本为缓解社会矛盾而设计的保障房制度，对社会稳定构成更大的威胁。

　　如果说当初经济适用房与商品房市场价格差异不大时，社会还能容忍一定的寻租，那么在商品房与经济适用房价格落差愈来愈大的今天，继续靠这种方式转移社会财富，就很难被社会完全容忍了。这也是为什么流行一时的经济适用房，在商品房价格飙升的今天反而日渐式微的重要原因。事实上，以租为主的保障房(公租房、廉租房)模式今天之所以大行其道，很大程度上，就是为了解决经济适用房的分配难题。

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